22 июня 2018 | 18 пользов. на сайте
 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

В настоящее время, несмотря на принятие Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», включение в хозяйственный оборот объектов незавершенных строительством, производственно-технологических комплексов наталкивается на огромные проблемы вследствие отсутствия законодательного регулирования порядка государственной регистрации прав на указанные объекты. В статье 130 Гражданского кодекса указано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим и законодатель в праве отнести к недвижимым вещам и иное имущество. С этой целью предлагается дополнить абз. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отнести к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, производственно-технологические комплексы и объекты незавершенные строительством. Понятие производственно-технологического комплекса впервые было введено Федеральным законом № 122-ФЗ от 24.06.1999г. «Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса», в котором определен особый порядок реализации имущества, входящего в состав такого комплекса в случае банкротства собственника этого имущества. Особый подход к реализации имущества, работающего в составе единого производственно-технологического комплекса, объясняется требованием сохранения целостности комплекса и обеспечения непрерывного протекания технологического процесса производства, транспортировки, распределения и сбыта продукции. Регистрация каждого отдельного объекта производственно-технологического комплекса создает предпосылки для их возможного последующего отчуждения и разрыва непрерывного технологического процесса. Особый порядок сделок с таким комплексом, а также обеспечение требования сохранения его единства приводит к необходимости введения регистрации единого производственно-технологического комплекса как самостоятельного объекта недвижимого имущества. В соответствии с п.2 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения с ним сделки. Законом объект незавершенного строительства определяется как объект недвижимого имущества. Содержащееся в данном пункте указание на то, что регистрация права на объект производится в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на не законченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок. Признание объектов не завершенных строительством недвижимым имуществом позволит включит их в оборот (купли-продажи, залога), понизит риски, которые сдерживают приток инвестиций в сферу строительства. В этом случае станет возможным также включение механизма привлечения ипотечных кредитов в период строительства. В результате будет создан механизм, позволяющий сократить количество объектов, строительство которых законсервировано. С этой целью предлагается внести изменения в абз. 3 ст. 1 Федерального закона. В законе указано, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Однако государственная регистрация может являться актом подтверждения государством наличия существующего права. Например, п. 2 ст. 6 предусматривает упрощенную процедуру регистрации прав возникших до введения в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поскольку право не возникает вновь, а лишь подтверждается наличие уже существовавшего ранее права. Поэтому целесообразно в п.1 ст.2 закона внести соответствующие изменения и установить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Дополнения п.1 ст.6 связаны с проблемой подтверждения наличия прав на недвижимое имущество возникших до введения настоящего Федерального закона. В настоящее время в законе упрощенной процедуры подтверждения прав не предусмотрено. Зачастую на практике для государственной регистрации ранее возникших прав требуются документы, которые правообладатель представить не может. Необходимо установить порядок, в соответствии с которым подтверждение таких прав будет происходить в упрощенной порядке и не будет создавать препятствий для реализации правообладателем своих прав. Кроме того, ответственность за документы, подтверждающие ранее возникшие права, будут нести выдавшие их организации или их правопреемники. Данная поправка создаст дополнительные гарантии правообладателям и позволит ускорить процесс заполнения ЕГРП. Введение поправки об одновременности проведения регистрационных действий в случае одновременной подачи заявлений и иных необходимых для государственной регистрации документов на государственную регистрацию позволит значительно сократить время, за которое будут производиться регистрационные действия. Это в свою очередь ускорит оборот объектов недвижимости. В то же время такой механизм поможет облегчить работу регистраторов, сократит количество регистрационных действий. Действующая редакция пункта 1 статьи 17 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит исчерпывающий перечень документов являющихся основанием для государственной регистрации. Предлагаемая редакция абзаца 9 пункта 1 статьи 17 позволит предусмотреть возможность проведения государственной регистрации прав при наличии иных документов, которые, в соответствии с российским законодательством подтверждают наличие или возникновение права. Таковыми, например, может быть выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество. В настоящее время правообладатели вынуждены предоставлять в регистрирующий орган документы, которых не было на момент возникновения прав, они могли быть утеряны, в свое время не выданы, или просто не были предусмотрены. Зачастую правообладателям приходится обращаться в суд за подтверждением ранее возникшего права, что в свою очередь существенно осложняет процесс подтверждения прав на недвижимое имущество и приводит к загруженности судов. Согласно действующей редакции пункта 5 статьи 18 закона в учреждение юстиции по регистрации прав должны представляться документы в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, и после проведения государственной регистрации возвращен правообладателю. Данное положение не применимо к заявлению о государственной регистрации прав. На практике подлинник заявления о государственной регистрации прав по окончании процедуры подшивается в дело правоустанавливающих документов, а заявителю выдается копия заявления с отметкой (входящий номер) о принятии. С введением настоящего закона появилось новое понятие «государственная регистрация права аренды недвижимого имущества». В связи с этим появились высказывания о том, что государственной регистрации подлежит не только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое «право аренды» недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Подобного рода высказывания нельзя признать обоснованными. В п.1 ст. 131 ГК установлено общее правило, по которому государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, к числу которых право аренды не относится. В соответствии с п.6 ст.131 ГК настоящим законом устанавливается лишь порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации. Закон может настоящей нормой устанавливать государственную регистрацию права аренды, не предусмотренную нормами Кодекса. Кроме того, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам ГК РФ (п.2 ст.3 ГК). Исходя из законодательно установленного приоритета норм Гражданского кодекса над другими законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться нормами кодекса. Пунктом 2 ст.609 ГК установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды. Кроме того, абз.2 п.1 и п.3 ст.26 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает порядок государственной регистрации договора аренды, а не права аренды. В связи с этим необходимо юридически точно сформулировать название статьи и внести изменения в саму статью 26 заменив слова «право аренды», «права аренды» на «договор аренды» в соответствующем падеже. В абзаце 2 пункта 3 статьи 28 предлагается более четко прописать сроки и процедуру наложения ареста на недвижимое имущество, по сути, под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом. Арест имущества применяется для обеспечения иска в гражданском и арбитражном процессах, с целью обеспечения сохранности имущества должника для последующей передачи взыскателю или реализации имущества, при исполнении судебного акта о конфискации имущества должника, для обеспечения гражданского иска, возникшего из уголовного дела. Арест имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано в наем (аренду), заложено. Именно с ограничением при аресте полномочий собственника или титульного владельца недвижимого имущества связана необходимость быстрого (в трехдневный срок) извещения регистратора о произведенном аресте. Решение об аресте имущества оформляется различными процессуальными документами (ст. 134 ГПК РСФСР, ст. 75, 76 АПК РФ, ст.175-177 УПК РСФСР, ст.51 Закона "Об исполнительном производстве", Положение о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 7 июля 1998г. N 723. // Бюллетень Минюста России. 1998. N 8. С.39-41.). Целью данного проекта является приведение в соответствии с действующим гражданским законодательством и сложившейся практикой его применения. Реализация положений настоящего проекта не потребует дополнительных затрат из средств бюджетов всех уровней.